Новая арендная реальность
Арендодатель отсудил у приостановившего работу магазина 538 млн рублей
Недавно принято судебное решение по аренде, которое можно считать «новым подходом» к разрешению споров арендодателей и арендаторов.
Решение суда громкое и с точки зрения юридической практики необычное.
Чем выделяется?
Для начала суммой иска. Почти полмиллиарда рублей. Если точнее – 540 млн. рублей.
Затем – стремительностью рассмотрения дела. Всего 2 заседания и всего 2 месяца с момента подачи иска в суд. При таких суммах – случай совсем не рядовой.
Далее – очень скудной (не сказать отсутствующей) аргументацией. По крайней мере в части расчета присужденной суммы. Суд просто указал, что «требование о взыскании платы за фактическое пользование предметом аренды за период с 17.07.2020 по 17.05.2022 в размере 537.877.227 рублей 96 копеек подлежит удовлетворению в полном объеме». И это – все объяснение.
И, наконец, обеспечительными мерами. Это санкция за отказ освободить помещение и ее размер (миллион за каждый день просрочки). И исполнительный лист на арест денежных средств на счетах и на иное имущество ретейлера на всю сумму иска, выданный судом на следующий день после вынесения решения. И если с первый пункт хоть как-то можно объяснить. Например, как мотивацию арендатора как можно быстрее освободить помещение (еще раз: 2,5 тысячи квадратных метров). То второй – исключительное исключение в судебной практике.
Кратная справка о деле.
Дело против российской дочки шведского ретейлера H&M, арендовавшей помещение московском парке развлечений «Остров мечты».
При прочтении решения получается, что владелец ТЦ и магазин почти 2 года работали без договора: предварительный договор аренды истек, а основной договор аренды заключен не был. И сторонам это не мешало. Но после приостановления арендатором в марте 2022 года деятельности в помещении в связи с «неопределенностью ситуации, крайне неблагоприятными рыночными условиями и прерыванием цепочек поставок продукции», арендодатель подал иск в суд.
И там вспомнил все: и несвоевременную приемку помещения, и просрочку начала ведения коммерческой деятельности, и незаключение арендатором основного договора (причем, из решения следует, что сам арендодатель не направил арендатору нужное количество договоров для подписания и регистрации). И за все эти прошлые грехи, конечно, потребовал сатисфакцию:
- неустойку за нарушение срока приемки помещения по акту приема-передачи – 3,9 млн. рублей;
- неустойку за нарушение срока начала осуществления коммерческой деятельности – 2,3 рублей;
- неустойку с целью компенсации стоимости произведенных работ арендодателя – 42 млн рублей.
Во взыскании этих сумм суд отказал, сославшись как на юридические причины (вроде прекращения обязательств по предварительному договору в связи с истечением срока его действия), так и на фактические (например, на то, что просрочка приемки помещения была вызвана просрочкой со стороны самого арендодателя).
И удовлетворил только основе требование. О взыскании неосновательного обогащения. За почти 2 года.
Вроде всё по справедливости.
Есть нюансы
Но с юридической точки зрения бросаются в глаза еще несколько моментов в дополнение к тому, что обозначено в начале поста.
(1) Бредовость многих требований арендодателя и их обоснование (по крайней мере, как это отражено в судебном решении).
(2) Отсутствие в судебном решении любых доводов ответчика, хотя в заседании принимали участие юрист, был представлен отзыв.
(3) Отсутствие такого момента, как учет уплаченных арендатором по юридически незаключенному, но фактически исполняющемуся, договору аренды сумм арендных платежей в зачет заявленной суммы неосновательного обогащения.
(4) Отсутствие (думается, осознанное) расчета этой самой суммы неосновательного обогащения. При этом, если провести нехитрые математические вычисления, получается, что, подсчетам арендодателя, он ежемесячно недополучал с 2,5 тысяч кв. м. 24,5 млн. рублей. Если перевести эту сумму в стоимость аренды 1 квадратного места – то это около 10 тысяч рублей за 1 кв. м. Что вряд ли правдоподобно.
А еще из судебных актов видно, что истец ссылался на недружественные действия стран ЕС и резидентство головной компании ответчика (Швеция).
Ответчик хотя и является российским юридическим лицом, но полностью контролируется юридическим лицом, являющимся резидентом недружественного государства (Указ Президента РФ от 05.03.2022 No 95 «О временном порядке исполнении обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами»).
Таким образом истец полагает и документально доказывает факт отсутствия у ответчика намерений как соблюдать обязательства по ранее заключенному между сторонами предварительному договору аренды помещения от 24.09.2019 No RU0753, так и исполнять в будущем судебный акт, с учетом специфики введенных и соблюдаемых Европейским союзом в отношении Российской Федерации экономических санкций, к которым в том числе присоединилась и Швеция.
Если сложить все факты вместе и добавить к ним заявления премьера Михаила Мишустина, что собственникам ТЦ позволят досрочно расторгать договоры с ушедшими компаниями, возникает стойкое ощущение показательности конкретного судебного процесса.
Вот такая у нас новая арендная реальность.
Источник: дело № А40-64805/2022
P. S. Решение суда пока в силу не вступило. Представитель пресс-службы H&M в России сообщил, что компания не согласна с решением суда и будет его обжаловать.
Спасибо за статью.
Пожалуйста, Павел 8)
Комментарий недоступен
Ваши эмоции понятны.
Да, решение кажется очень однобоким, в сторону арендодателя.
Но есть один важный момент: арендодатель, так же, как и арендатор, связан договором. И, если не может из него выйти, несет потери.
Из судебного дела не видно, как именно формируется арендная плата. Но часто для крупных ретейлеров она может быть выражена только в виде % от товарооборота. И в ситуации приостановки деятельности арендодатель действительно теряет большие суммы. Грустно, что взыскивать он идет не только эти суммы. А все возможные санкции и как-то определенную сумму неосновательного обогащения за весь период. То есть использует откровенное злоупотребление правом.
И да, те, кто работает или был в судах, сталкиваются с необъективным рассмотрением дела. В том числе в связи с незнанием и непониманием судьями, разрешающими дела, экономической сути договорных отношений, и с наличием "директив". Политических и административных.
Именно поэтому так важен описанный судебный прецедент.Он может задать абсолютно новые правила взаимодействия между арендодателями и арендаторами. В том числе арендаторами, не являющимися представителями международного бизнеса.
Это какой-то сюр.