Sergey Pavlov
Ну так в стоимость объекта кроме коробки, входит также работы по ремонту, доставка материалов, техники, мебели и оборудования.
Все это ж деньги. И само себе не появилось.
Поездки по всяким магазинам и офисам тоже не бесплатные.
Доставка мебели, сборка мебели?
При продаже старая изношенная мебель покупателю не нужна. Так что смело пишем минус 80% ее стоимости.
Также с бытовой техникой, коврами и прочим и прочим.
Все эти затраты входят в стоимость объекта и порой доходят до 50% от коробки.
Ваши поездки по всем вопросам касательно квартиры, мебели, строительных материалов и т.д. и т.п. то же затраты. А авто минимум от 10 р за 1 км.
Аренда или покупка инструмента для ремонта?
В перспективе замена изношенной техники и оборудования. Поверка счётчиков. И прочие и прочие.
Не дай бог налоговая выкатит Вам штраф за сокрытие доходов.
То же в минус.
Если реально все посчитать, то Ваш объект не то что приносит дохода, а с учётом неучетенных расходов и амортизация объекта, так и в минус загоняет.
Банки, страховые и застройщик вот они в плюсе.
Не учитывается полная налоговая нагрузка, страхование гражданской ответственности, личная страховка по ипотеке, амортизация и износ имущества, техники и ремонта.
Замена замков после квартирантов.
Поездки на квартиру тоже не бесплатно. А это от 10 р за 1 км.
Так что реальная доходность около 0% или минус.
Имхо. Еврооблигации лесенкой на ИИС Б и будет поток платежей в валюте, без всех этих ипотек.
Здесь в Крыму не всё так однозначно. Поверьте. Я сын официального дистрибьютора мимикса.
У нас тут строят дома из кирпичей Xiaomi.
Кейс https://vc.ru/finance/238578-investicii-v-odnushki-v-rf-itogi-10-let
"Шикарная доходность 4% годовых до НДФЛ
И это, пожалуй, главная причина продажи. К текущему моменту, доходность аренды упала до 4% годовых, без учета НДФЛ, простоев, страховки, форс мажоров, неплатежей, и амортизации ремонта и коммуникаций квартиры и всего дома.
Из плюсов - пожалуй только иллюзия стабильности дохода за счет ежемесячных поступлений и иллюзия сохранности капитала"
В валюте убыток без учёта аренды - 7500 долларов за 10 лет.
Аренда этот убыток покроет, и будет небольшой плюс. Но в целом, выходит около нулевая доходность
Как только ставки по ипотеке хоть немного пойдут вверх, денежный поток от сдаваемой в аренду недвижимости станет отрицательным. И просрочки по ипотеке то же ...
Хорошая идея, но есть подводные камни...
Жадные капиталисты очень любят мемные акции,
Очень часто играют на понижение акций, путем коротких продаж с помощью биржевых роботов.
Частные инвесторы видят, что актив падает и сливают его.
Фонды держат еще и опционы на понижение котировок
Потом по дешевке скупают контрольный пакет, сажают своего ручного "директора", который выводит активы
А сверх доходы от этих операций вливают в акции техногигантов.
Но иногда может быть и фондам плохо, когда акции тупо держат в цене и они даже растут так как убытки от игры на понижение растут, то некоторые закрывают шорт по любой доступной цене (в теории рост активов может быть до бесконечности)
Как например с Геймстопом сейчас. Акции взлетели на 2000% и их тупо держат.
Ethereum и т.п. это так называем " финансовой насос"
Его цену раздувают когда нужно иметь ликвидность от шорта.
Но бывает так же быстро "спускают"
Застройщики уже дисконтируют через персональные предложения и субсидирование ипотечную ставки.
А как оплачивать ипотеку пока дом строиться, делается ремонт, ищется мебель и техника.
Отнимаем смело 24-36 платежей или примерно 2-3 года с момента заключения договора ипотеки
ИЛИ примерно от 750 000 до 1 000 000 упущенной выгоды для 1-к квартиры.
Это ж сколько лет сдавать надо что вернуть?
И много ли желающих купить квартиру за налик от 5 млн?
90% покупают в кредит.
А на вторичку ставки от 14% + страховка + 1,5%+ оценка + посредники+невозвратные расходы на мебель и ремонт
Дисконт на вторичку скушает весь рост цен за 5-10 лет
Кто то в последнее время набрал квартиры на первичке под продажу по причине льготной ипотеки, но не рассчитали свои силы?
Начнут эти квартиры выставлять на рынок?
Сдавать с дисконтом?
А Может ли случиться процесс этот станет лавинообразным?
Вот и удачный момент для входа.
Хотя если купить валютные облигации и жить на купоны от них?
4% в валюте. Шикарно же...
Кому нужен металлический сарай, без отопления?
Там могут хранить что ценное за что стоит платить 5 000 в месяц?
Как вариант, вынесли квартиру, сгрузили в арендованный гараж, повязали.
Они указали где хранят.
А владелец пойдет как соучастник
Ипотека не коммерческую физ лицам не дается, ставка на потреб кредит от 14%
Обеспечение кредита на 15 млн где взять?
Допустим купили как жилую в ипотеку. Перевод в коммерческую? Как вы собираетесь это сделать?
Имущество в залоге у банка - это раз.
И два - для перевода требуется подать заявление о переводе назначения, его технический план, согласовать перепланировку (установку нового входа) и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты голосования на собрании собственников жилья.
Я думаю это практически не реально.
Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/5cf8fcde9a794740732ff92c
Купили подешевле на стадии строительства. От 3 до 5 лет деньги заморожены.
Т.к. сначала достроить и сдать дом, потом ремонт, регистрация, поиск бизнеса под свою недвижку. Одни расходы короче.
Смело отнимаем минимум 3 года в минус от будущей доходности.
Налоговая ставка на коммерческую 2% от стоимости.
Право собственности зарегистрировано - плати.
В больших городах кадастровая стоимость равна или даже превышает рыночную.
Т.е. с 3-ки с оценкой 15 млн нужно заплати налогов в год под 300 000 только за имущество.
- Коммуналка на коммерческую дороже на 50-100% от жилой,
- налоги с арендных платежей минимум 6% и это ИП открывать нужно.
А ИП бухгалтерию вести должен. Т.е. услуги бухгалтера, иначе ИФНС за "жопу" возьмет рано или поздно. И выкатит "недетские" штрафы.
-Страховка на коммерческую 1% в год от рыночной стоимости
- Существенные вложения в текущий ремонт и обслуживание.
Риски задержек платежей и банкротства съемщиков. Затем выбивание долгов по судам.
На горизонте в 10-20 лет ,со всеми реальными затратами, упущенной выгодой от банкротов, штрафами от МЧС и ИФНС, хорошо если итоговая доходность будет 5-6% годовых.
Вообщем коммерческая - это утопия для 99,9%
Гараж в Москве за 300 000 р. Давно нет таких цен. 1500 тыр и выше.
Имхо. Если покупать сейчас квартиру в спальных районах, то арендный бизнес для физических лиц скорее всего будет с отрицательной доходностью.
Т.к. многие не учитыват
- налоговые платежи на квартиры
- страхование гражданской ответственности и собственно жилья
- 13% с арендных платежей
- износ бытовой техники, мебели и сантехники
- простой жилья
- стоимость текущего ремонта и уборки
- расходы на обслуживание (поверка счётчиков и т.п.)
Есть еще риски задержкой и неуплаты аренды, штрафов при жалобах соседей
За один день августа списана месячная плата.
Есть расчетный месяц. У сотовых операторов так. Подключились например 30 августа и следующие списание через месяц 30 сентября. Т.е. пользуешься тарифом в течении расчетного месяца.
А есть календарный. Списали 30 августа пользуешься тарифом 1 день
1 сентября повторно списывают за месяц вперед.
Это не Тинькофф. А БКС брокер. и в описании тарифа нет никаких слов календарный, текущий и т.п. Ничего.
А в Тинькофф как раз списание через 30 дней с момента перехода на тариф.
Т.е. в расчетный месяц.
Супер. Тоже брали Дастер у Яндекса на 10 дней перед НГ. Катались с Москвы до Нижнего Новгорода.
Очень выгодно вышло.По деньгам 1 км получился по 8,8 руб.
Расход бензина с прогревами 11 литров на 100 км. По нынешним ценам, только на бензин вышло бы 6 руб на 1 км.
Пару морозных ночей даже не глушили вовсе.
Ещё Оказывается если сломался, то Яндекс сам забирает авто и компенсирует оставшейся время аренды и такси до вокзала.
Но у нас все прошло нормально.