NOI. CapRate. Оценка недвижимости

Сейчас наша компания моделирует инвестиционно-девелоперскую компанию на о.Бали.

Крайне перспективная бизнес-модель у ребят, а финансовая модель для инвестора получается детальной, с таблицей чувствительности, сценариями развития и прочими вводными.
Задача смоделировать денежные потоки в таком формате, чтобы не было кассовых разрывов, снизить сумму оборотного капитала, а маржа с м2 была максимальной.
Бизнес покупает объект, делает редевелопмент, а после продает или сдает в аренду.
В добавок есть перекрестные сценарии, где мы не продали объект, но получаем арендный поток. На входе имеем стоимость объекта, скажем 500 000 $ в цене покупки + идут косты на оформление документации, налоги и прочее.
Получаем итоговую себестоимость объекта.
Далее площадь объекта режут на мини отели и сдают, когда срок очереди завершается. Тем самым еще до продажи получается окупить часть вложений без привлечения сверх долга.
Есть вводные по рынку, что объекты конкурентов в локации сдают по 500$ за в сутки за один номер. Разумеется, номерной фонд у всех разный. Предположим, что мы поделили так наш объект, что получилось 30 номеров. И каждый мы сдаем по 500$ в сутки.
Получаем 450 000$ арендного потока в месяц при полной загрузке. Конечно, sold out бывает редко, да и номера вводим по этапам. Но если взять за максимальный загруз 80%, то получим 360 000$ выручки с арендного потока.
У бизнеса есть УК и конкретные объекты, а значит учет должен быть разный.
NOI (net operation income) – это чистая прибыль с конкретного объекта, а не компании. Если по простому, наша задача учесть весь кост только один объект (выручка – расходы на управление и эксплуатацию).
А из остатка УК получает свой кэш, что приводит к чистой прибыли компании.
CapRate (capitalization rate) – это ставка капитализации или ставка прибыли, которую приносит конкретный объект за год владения.
В нашем примере рассчитать ее можно так:
CapRate = NOI/Price = 360 000$/500 000$ = 72%, что для недвижимости просто фантастическое значение. (Цифры как пример)
Но мы то помним, что вводим проект постепенно и на максимальную мощность он выйдет через Х периода, что снизит ставку.
Дальше мы моделируем долг с учетом этапов проекта. Долг формируется из договоренностей с инвесторами. Например: полная сумму предоплаты, сумма по этапам строительства и т.д, выплата тела в конце срока без процентов или с процентами. Индивидуально.
Долг ложится в балансе УК с разбивкой на конкретный объект. Сам объект идет в незавершенное строительство внеоборотных активов.
Те, кто инвестируют в недвижимость могут рассчитать стоимость объекта поглощения обратным способом.
Цена объекта = NOI / CapRate
Если я как инвестор хочу получать 10% годовых с объекта, а мой NOI объекта 1 млн.$, то получим 1 млн.$/10% = 10 млн.$ потенциальную стоимость объекта.
Недвижимость – удивительный рынок для финансового анализа и сложности моделирования, но тем интересней. Возможно сделаю итоговое видео по завершению, если позволит NDA.
#недвижимость #оценка_недвижимости #финансовая_аналитика #финансовое_моделирование
ⓒ Канал компании TASMAT