Как построить и организовать коттеджный поселок, что для этого нужно и с чего начать?

У меня большой опыт в антикризисном управлении коттеджными поселками, и статистика обращений ко мне говорит о том, что девелоперам в России и за пределами РФ есть над чем работать. Ключевая проблема в том, что девелоперы «бросают» свои проекты после продажи земли, а хотя выгоднее думать о постпродажном сервисе.

Я решил написать эту заметку с фокусом на землевладельцев, девелоперов и застройщиков коттеджных поселков. Не буду приводить конкретных цифр, так как экономика в коттеджном поселке — это всегда индивидуальный и комплексный вопрос. Согласитесь, что новый коттеджный поселок на Рублевке или Новой Риге в Подмосковье это одна экономика, а вот аналогичный участок по площади в Тверской, Ленинградской или Ярославской областях это уже совсем другая экономика. Хотя размер чистой прибыли по итогу может быть одинаковый, так как все зависит от деталей и массы нюансов: план застройки и этапы строительства коттеджного поселка, скорость финансирования и маркетинговая стратегия продаж.

Итак, допустим, у Вас уже есть земля под строительство коттеджного поселка или Вы только планируете стать собственником такого земельного участка, который в теории подходит под строительство коттеджного поселка. Мысли о строительстве поселка Вас уже навещали, но есть ряд «но», которые Вас останавливают:

• Нет опыта и слышали про печальные истории
• Нет достаточного финансирования
  
• Нет надежной команды
  
• Есть печальный опыт
  
• Нет желания
  

Если такие мысли действительно были, то давайте подумаем, а что вообще можно и нужно делать с земельным участком? Вариантов на самом деле не очень много и их можно сгруппировать так:

1. Продать землю оптом
2. Подготовить и продать землю в розницу, но сначала нужно делать земельный девелопмент
   
3. Строить и продавать дома (готовые или подряды) в коттеджном поселке, а это уже полноценный девелопмент коттеджного поселка
   
4. Отдать земельный участок в управление

А теперь давайте пройдемся подробнее по каждому из этих вариантов.

Можно продать «голую» землю или «упакованную» идею. Отличия в том, что «голая земля» будет стоить дешево, а во втором случае Вы можете спланировать идею будущего проекта, показать все технические условия по коммуникациями и представить примерную экономику проекта. Как показывает практика, новый владелец будет все переделывать на свой взгляд, но информация о том, что у Вас есть ТУ на ток/газ/воду будет явно выделять Вас среди конкурентов.

Вы берете свой участок и рисуете на нем схему будущего поселка, режете большой кусок земли на маленькие участки, рисуете автомобильные дороги и пешеходные зоны, планируете места общего пользования и инфраструктуру поселка: детские и спортивные площадки, офис управляющей компании и место для хранения рабочего инвентаря и уборочной техники. Дальше считаете сколько у Вас полезной площади, которую можно продать. Делите общую стоимость участка на полезную площадь и получаете эффективную стоимость за 1 сотку.

Дальше считаем стоимость межевания, строительство дорог, общего и внутреннего забора, уличного освещения и стоимость подведения всех коммуникаций, КПП, офис продаж и еще что Вам хочется. Теперь еще раз делите итоговую сумму затрат на количество полезных соток земли. Так Вы получаете Вашу планируемую себестоимость. Следующим делом анализируем, какая у Вас может быть прибыль с этого проекта. Не забываем, что еще нужно будет заплатить риэлтору и маркетологам за успешные продажи. У Вас есть грубая экономика, она Вам поможет определиться – продавать оптом или в розницу. На мой взгляд, земельный девелопмент — это самый легкий вход в строительство коттеджных поселков, так как у Вас тут будут минимальные затраты. Конечно, дело не заканчивается рисунками и расчетами, нужно еще проложить коммуникации и выполнить ряд обязательств – например дорогу построить.

Вам никто не запрещает продавать часть земель с подрядом, часть без подряда, а еще часть – самостоятельно строить и продавать. У такого подхода есть один большой минус: может получиться «каша» без единого стиля, который будет пугать покупателей. Таких разнобойных поселков очень много, а вот желающих там жить не очень много.

Если есть возможность, то я рекомендую строить или продавать подряды. Вы таким образом зарабатываете не только на земле, но и на строительстве. Покупатель сегодня предпочитает готовые решения, куда можно заехать жить условно завтра. Подряды – это для тех, кто готов ждать и готов рискнуть в целях экономии. У Вас риски тоже есть — готовый дом может не понравиться клиенту, и он не захочет его покупать.

Строить можно самостоятельно и с привлечением партнеров. Желательно, чтобы партнеры были с историей и финансовыми показателями и гарантиями. Вам важно иметь завершенное строительство, так как это очень сильно влияет на продажи. Если в поселке будет хоть один недостроенный дом, то это головная боль Ваша и отдела продаж. Вам придется оправдываться перед своими покупателями.

В этом случае профессионал за Вас подумает, сделает анализ участка, проведет маркетинговое исследование, определит лучшее использование земли, посчитает экономику и предложит варианты эффективного управление землей. Правда, в итоге может сказать, что поселок тут не «взлетит» и надо строить отель или ферму :)

После прочтения информации выше у Вас возможно уже сформировалась идея и есть предпочтения в какую сторону Вам комфортнее двигаться: продать оптом быстро и дешево или разыгрывать долгосрочный проект с прицелом на максимальную прибыль. Однако, чтоб ответ был более корректным на этот вопрос, я предлагаю ознакомиться с чек-листом ниже. Подготовьте и запишите себе ответы, можно в комментариях :)

1. Размер земельного участка. 1 гектар, 15 гектаров и 250 гектаров — это совершенно разные концепции по времени, по стоимости и по Вашим силам.
2. Географическое расположение земельного участка. Нужно обратить внимание на экологию: промышленность, производство, мусорный полигон. Влияет на платежеспособность будущих покупателей.
   
3. Удаленность земельного участка от города. Сколько километров и минут/часов покупатель будет тратить в дороге. Очень сильно влияет на позиционирование – Вы продаете основной дом для постоянного проживания или дачу выходного дня?
   
4. Транспортная доступность земельного участка. Есть ли асфальтированная дорога к Вашему участку? Чистят ли ее зимой коммунальные службы? Можно ли добраться до Вашего участка на общественном транспорте? Если отвечаете «нет», то это не катастрофа, а дополнительный расход на застройщика или повод сбивать цену.
   
5. Инфраструктура вокруг земельного участка. Школы, детские сады, спортивные комплексы, продуктовые магазины, торговые центры, кинотеатры, религиозные центры, музеи и так далее. Каждый объект инфраструктуры — это будущий плюс в процессе принятия решения о покупке дома в поселке.
   
6. Существующие коммуникации земельного участка. Для идеального коттеджного поселка Вам потребуются: электричество, газ, водоподача, водоотдача, интернет, телефон, асфальтированная дорога.
   
7. Категория земель и ее целевое назначение. Мы живем в удивительной стране, где можно встретит всякое, но Вам развивать проект будет сильно проще, если необходимые документы будут приведены в порядок.
   
8. Наличие и отсутствие обременений или ограничений на земельном участке. Водоохранная зона, лесфонд, газовая труба высокого давления на соседнем участке, взлетная полоса в километрах и так далее…
   

У меня этот список длиннее и там больше деталей, но я думаю, что и так уже понятно на что нужно обращать внимание и в какую сторону двигаться.

Итак, теперь Вы знаете все особенности своего участка и, по сути, у Вас уже есть основа или грубо бизнес план строительства коттеджного поселка. Уже знаете какого размера и по какой цене будете продавать землю, что у Вас с коммуникациями, и Ваш отдел продаж настроил рекламную кампанию, которая начинает приносить первых клиентов на просмотр. Клиенты посмотрели, понравилось и спрашивают – сколько стоит ежемесячное обслуживание? И тут почти всегда происходит жесткий факап: 1) Не знаем, пока не считали или 2) Будет стоить не дорого, 500 рублей в месяц с участка. И это большая проблема всех девелоперов. Проблема в том, что это обман клиента.

Вы не сможете содержать поселок за 500 рублей/месяц, а когда придет время реальной эксплуатации — Вы сообщите, что это маловато и у Вас начнутся сложные отношения с собственниками, кому Вы обещали другое. Дело не в сумме, а дело в принципе. Поэтому Вам очень важно до продаж продумать эксплуатацию и рассчитать стоимость услуг управляющей компании. Потом не получится передоговориться или переподписаться. Во всяком случае, я не знаю ни одного поселка, где так смогли сделать. Это всегда конфликт.

Девелоперы мне часто говорят, что если называть реальные цены на эксплуатацию, то продажи сильно упадут. Вот если Вы все сделали правильно – провели маркетинговый анализ, продаете то, что нужно аудитории, делаете качественный продукт, то тогда Вашего клиента это не напугает, а наоборот обрадует, что в поселке, где он хочет купить недвижимость и жить, все продумано до мелочей и его не будут потом обманывать. Вы же не будете его обманывать и выполните все взятые на себя обязательства?

1. Консультация по вопросам создания и управления коттеджными поселками
2. Аудит земельного участка на предмет строительства коттеджного поселка
   
3. Расчет ежемесячного тарифа
   
4. Анализ текущей деятельности
   
5. Модернизация управляющей компании и/или коттеджного поселка
   
6. Разработка дополнительных услуг
   
7. Управление поселком
   
8. Земельный девелопмент
   
9. Поиск финансирования
   

Я на связи по мобильному, WhatsApp и Telegram: 8(926)388-22-29

На самом деле есть еще много моментов, которые я не описал и вот некоторые из них:

• Маркетинговый анализ. Даст ответы на вопросы: Какие участки делать по размеру? Строить дома или продавать землю? Какой класс поселка делать: эконом, комфорт, бизнес или VIP?
• Стройка. Это всегда «весело». Кто хоть раз заказывал строительные работы или ремонт, то знает сколько нюансов. Вы как девелопер не обязаны быть строителем, но Вы обязаны подобрать качественного строителя, компания которого сможет выполнить взятые на себя обязательства и не испортить Вашу репутацию.
  
• Инфраструктура внутри поселка. Асфальтированная дорога, КПП, охрана, шлагбаум, вода, электричество, газ, гостевая парковка, забор по периметру поселка, забор внутри поселка, уличное освещение, лес, река, сад, пляж, грибы, охота, рыбалка, личный водоем и выход в лес, единый стиль поселка, автобусная остановка в шаговой доступности к поселку. Магазин, кафе, пекарня, химчистка, автомойка — … это уже коммерческая инфраструктура и зависит от размера и расположения поселка.
  
• Правила проживания. Как бы это странно ни звучало, но культуру проживания с соседями и уважение друг к другу необходимо постоянно воспитывать в каждом из нас, а при наличии оформленных и прописанных правил это делается сильно проще.
  
• Управляющая компания. Управление поселком бывает 2 типов: 1) Некоммерческое (ТСЖ, ТСН, ДНП и прочие) и 2) Коммерческие (ООО, АО и даже ИП). Идеальные управляющие компании в коттеджных поселках существуют, но я ни одной не встретил в некоммерческой форме.
  

И последнее, тем кто дочитал :) Расскажите, а что бы Вы сделали со своим земельным участком: продали бы оптом или развивали бы самостоятельно? Или если Вы самостоятельно его развиваете, то как у Вас успехи?