Инфляция съедает пассивный доход?
70% миллионеров мира стали миллионерами на недвижимости. Как так? Почему? Все просто. Дело в инфляции. В недвижимости находится большая часть денег мира. По расчетам, проведенным в 2022 году, общая стоимость объектов во всех странах мира превышает $300 трлн.
Для сравнения:
• мировой ВВП оценивается в $85 трлн,
• весь рынок акций стоит около $110 трлн,
• облигаций — $120 трлн.
Лучшим активом в недвижимости является коммерческая, так как ее стоимость определяется не только оценочным способом (сколько за нее готовы дать покупатели, исходя из цен конкурентов), но и доходным (за сколько арендных платежей ее готов купить покупатель). То есть, если из-за инфляции товары, в условной «Пятерочке», подорожают в 3 раза, помещение, в котором находится этот магазин станет в 3 раза дороже.
Но вслед за инфляцией дорожает и недвижимость, используемая для жизни. Например, за последние несколько лет недвижимость в консервативной Германии подорожала в 2 раза. Люди, которые купили там квартиры поражаются: «мы стали миллионерами!». Это чувство, с одной стороны, обманчиво, так как продав свою подорожавшую квартиру, ты сможешь купить лишь точно такую же квартиру, так как подорожало все. Но, с другой стороны, владельцы недвижимости точно больше довольны, чем люди, которые держали деньги на депозитах. Время, когда мировая инфляция двузначная - это время, когда нужно избавляться от денег. В хорошем смысла слова. Нужно вкладывать их в дорожающие активы. Поэтому я занимаюсь недвижимостью. Это сфера, где в консервативных инструментах можно заработать очень много.
Но в недвижимости критически важен ее выбор. Нет плохой страны или сферы. Бали не лучше Дубая, а склад не хуже торгового центра. Просто есть плохие активы и хорошие. Невероятно важно, какого качества актив ты выбрал и как он будет управляться. Если ты покупаешь квартиру в Дубае, которую построили с ужасным качеством, а управляют еще хуже – это плохой арендный актив. Через 10 лет его арендный доход с учетом вложений будет минусовым. На такой квартире возможно заработать, перепродав, но точно не покупая ее в долгосрочный портфель.
И последнее, на покупку недвижимости нужен большой капитал, но это единственный актив, на который дают такое кредитное плечо. Кредитным плечом называется тот кредит, который вам могут выдать в соотношении с собственным взносом. На фондовом рынке для обычного участника кредит (маржу), который дает ему брокер, крайне мал. А в недвижимости банк выдает вам в долг 80-85%, а иногда и 100% стоимости актива. Это удивительное свойство, которым нужно пользоваться.
Итак, недвижимость – лучший актив для защиты от инфляции. При этом важно выбрать правильную недвижимость, исходя из ее качества и управляющей компании. Идеальным сценарием будет привлечь большое кредитное плечо под минимальный процент. Как это сделать частному инвестору? Обсудим в следующих постах.
Что еще про инвестиции? Читайте мой тг-канал и узнаете все о том, как инвестировать грамотно: