Будет ли расти загородка?
Прочитал тут пост одного эксперта в загородке о том, что цены на загородку расти не будут, а будет коррекция. Доводы эксперта таковы:
- Удаленка сходит на нет, люди возвращаются в город.
- Волна спроса поколения 80-х сходит на нет, а значит покупателей временно станет меньше.
- Часть удаленщиков уехала за рубеж и не вернется.
- Да и вообще, на рынке уже так было, и это повторится.
Я тоже много думаю о перспективах разных рынков, взвешиваю факторы за рост и коррекцию. Но с выводами поста автора не согласен. Факторов, говорящих о росте, гораздо больше. Отдельно упомяну, что говорю о росте цен в рублях, гадать на курсе валют не будем.
Какие факторы говорят нам о будущем росте стоимости ИЖС:
1. Глобальная инфляция. Вспомните цены 5 или 10-летней давности. На автомобили цены выросли в разы, на недвижимость на 100+%. То же самое с ценами на повседневные товары. Инфляция в России всегда была высокой, сейчас мир присоединился к нашим проблемам, а значит мы ощущаем двойной удар мировой и Российской инфляции. На деньги, на которые ты построил дом в этом году, в следующем году ты дом гарантированно не построишь.
2. Изменения в законодательстве. В следующем году рынок начнут переводить на эскроу счета и проектное финансирование. Очень надеюсь, что мягко, а не жестко, и будет переходный период. Что за этим последует:
- уменьшение количества застройщиков, а значит меньшая конкуренция и рост цен
- затраты на банковское финансирование увеличат себестоимость, а значит рост цен
- появление крупных игроков и переход текущих строителей в подрядчики, а значит двойная маржа и рост цен.
3. Переход на проектное финансирование приведет к обелению рынка. Сейчас любое коммерческое предложение абсолютно всеми строителями выдается с двумя ценами, за нал и безнал. Мы, как белая компания, прям измучались с этим. Стоимость за безнал увеличивается от 10 до 30% при НДС. Вот такие реалии рынка. При банковских деньгах не получится оплачивать налом работы и материалы, а значит всем придется приспосабливаться к безналу, а там смотри п.2, увеличение цен.
4. Моральное и техническое устаревание фонда ИЖС. Большинство построенных домов в России строились по проектам, которые не вызывают интереса у текущих покупателей. Вместе со сменой поколений покупателей все быстрее будет расти разрыв между вторичкой и первичкой на рынке загородки. Покупателей все тяжелее будет привлечь на старые дома на вторичке.
5. Ипотека. С прошлого года абсолютное большинство лотов на загородке покупается в ипотеку. Таких масштабов никогда не было. Развитие текущих и новых ипотечных программ в сочетании с проектным финансированием еще сильнее вырастит цены на первичном рынке ИЖС, а следом за ним будет подтягиваться современный вторичный фонд.
Рынок ждут сильные изменения и со стороны застройщиков, формы покупок и цен, и со стороны используемых материалов. О материалах и актуальной архитектуре поговорим в следующий раз.
А что думаете вы? 👍🏻 – за рост, 👎🏻 – за коррекцию.
Хотите больше интересного контента? Подписывайтесь на мой Телеграм-канал: