Виллы или человейники? Сравниваем привлекательность недвижимости Бали и Москвы

Что лучше для инвестиций – джунгли, океан, рисовые террасы или МКАД, метро, инфраструктура? Сравнивали Москву и Бали с точки зрения вложения денег: где выгоднее, где безопаснее, где дешевле? Смотрите новую “серию” инвест-баттлов от агентства Ageeva Real Estate.

По данным Росреестра средняя цена купленной новостройки в Москве в августе 2024 составила 20,5 млн рублей ($216 000 по текущему курсу), средняя цена метра – 320 тыс.рублей ($3 380).

На Бали дешевле. Средняя цена на ликвидные квартиры в популярных районах (Чангу, Убуд, Букит) $100-120 тыс, на предстарте продаж можно найти хорошие варианты и по 80-90 тысяч. Средняя цена за квадрат $2500-2800. Виллы и таунхаусы стартуют от $160 тыс.

Доход от аренды на Бали достигает 15-17% годовых в валюте – это самый высокий показатель в мире. Здесь Бали обходит вообще всех. Некоторые застройщики предлагают варианты с гарантированной доходностью ~12% чистыми в валюте, то есть собственник получит именно эту сумму в любом случае, вне зависимости от того, найдутся ли вообще арендаторы. В Москве, по данным ЦИАН, доходность от аренды 4,5-6% годовых в рублях. В случае с апартаментами – чуть выше, но повышенная налоговая нагрузка и более высокая “коммуналка” съедает разницу.

Окупаемость недвижимости на Бали в среднем 6-7 лет – в Москве – 22 года.

С ипотекой в Москве грустно – рыночные ставки высокие, под льготные программы попадает небольшое количество покупателей. Застройщики стараются заинтересовать клиентов траншевыми, субсидированными вариантами ипотеки хотя бы на время строительства, тем не менее, кредитное плечо для покупателей стало невыгодным, особенно если речь о покупке для инвестиций. Арендная плата не отобьет ипотеку.

Зато – максимально прозрачная и понятная процедура покупки, оплата в рублях.

На Бали ипотеки нет, но все застройщики предлагают бесплатную рассрочку до конца строительства, а многие – еще в течение нескольких лет после выдачи ключей. В этом случае недвижимость сама себя окупает за счет аренды, в подавляющем большинстве случаев арендная ставка покрывает платежи. Однако для покупки нужно будет перевести деньги в Индонезию – это дополнительные хлопоты + конвертация и комиссии. Часто балийские застройщики “с русскими корнями” предоставляют возможность оплатить рублями в РФ, это, конечно, удобнее.

Считаем, что в этом пункте между Москвой и Бали – ничья.

Риски есть всегда, и на мошенников от строительства можно нарваться и дома, но в целом московский рынок безопасен. У нас есть эскроу-счета, 214-ФЗ о защите прав дольщиков и, конечно, полноценное право собственности на недвижимость в своей стране. А если берете ипотеку – то почти наверняка подпишете и договор страхования титула, это частое требование банков. Так что все максимально безопасно.

Индонезия – дружественная РФ страна, и в целом рынок там не политизирован, так что можно не опасаться за свою собственность или возможность въезда в страну, как в Европе. Но сам по себе рынок достаточно рискованный. В Индонезии нет эскроу-счетов для застройщиков, госрегулирования и системы защиты дольщиков. Сроки сдачи и качество недвижимости зависят только от добросовестности девелопера. Так что выбирать нужно внимательно.

Второй момент – форма собственности. На Бали 99% недвижимости продается иностранцам в лизхолд. Формально это долгосрочная аренда на 25-30 лет с возможностью продления. В рамках этого срока вы можете делать с недвижимостью все, что хотите – сдавать в аренду, перепродавать, оставлять в наследство. Причем срок лизхолда начнет отсчитываться заново для каждого нового владельца. Физических рисков для инвестора это не несет, учитывая срок окупаемости около 6 лет, вы быстро вернете деньги и все остальное время лизхолда будете получать чистый доход. Случаев нарушения легальных прав по лизхолду в Индонезии нет. Но чисто психологически тревожным людям может быть некомфортно.

По безопасности Москва опережает.

Москва есть Москва. Недвижимость здесь будет покупаться, продаваться и сдаваться всегда, но рост цен уже много лет поддерживался “топкой” ипотечными деньгами. Так что сейчас больших скачков доходности ждать не стоит. Квартира в Москве – это безопасное долгосрочное вложение формата “на века”, способ защитить деньги от инфляции и обеспечить себе небольшую подушку безопасности в виде пассивного дохода от аренды, но не высокодоходный инвест. Увы.

Бали – в растущем тренде. Рост среднего годового дохода от аренды в 2023 году составил +29%, средняя заполняемость арендной недвижимости в 2023 году 70%, в 1 полугодии 2024 – уже 74%. Турпоток тоже растёт.

К тому же есть нюанс: до 90% пригодных для застройки территорий в туристических локациях острова уже застроено, а все остальное – джунгли и океан. Бали – остров, “Новой Москве” взяться неоткуда. В перспективе нескольких лет место закончится совсем, и у готового жилья уже не будет конкуренции со стороны новостроек. Цены и ставки на аренду будут расти.

Также будет набирать обороты тренд на реновацию – когда девелоперы занимаются не новым строительством, а выкупом старых вилл, их ремонтом и переобустройством с учетом современных требований.

Так что инвесторы, которые успеют войти в рынок сейчас, пока еще ведется активное строительство, особенно в пешей доступности от океана, останутся в плюсе. А остальные, промедлив год или два, получат меньший выбор по более высокой цене.

Мы работаем как на самых трендовых рынках за рубежом, так и в Москве, и спросили своих клиентов, которые делали инвестиционные покупки, почему выбор пал именно на это направление.

Больше кейсов, подробные обзоры направлений, районов и особенностей каждого рынка смотрите у нас в Телеграм-канале.

Как видите, у каждого свой интерес и свои аргументы, так что выбор направления для инвестиций всегда зависит от личных целей инвестора. Мы прежде, чем предлагать варианты, эти цели выясняем и конкретизируем, чтобы инвест точно получился выгодным.